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    淺談二房東權益估價與賠償

    文 /  吳數  劉武

    摘要: 在美國, 二房東權益的估價與賠償無論是在理論上還是在實踐經驗上均已經比較成熟。本文主要是簡要介紹美國的這些理論和經驗。
    關鍵詞: 二房東權益  估價  賠償
     
    一、 概述
    雖然二房東在房地產市場中發揮著重要的作用,但是,在我國, 很多情況下,二房東的權益得不到保護和賠償,二房東權益的估價也沒有得到應有的重視。本文首先討論與二房東權益相關的基本概念,再探討如何使用收益法對二房東權益進行估價, 最后,通過紐約世貿中心的實例,介紹二房東權益的賠償。
    二、二房東權益的基本概念
    以下通過區分完全產權權益和出租人權益的概念,來闡述承租人權益(二房東權益)的基本概念。
    完全產權權益: 不受任何其它權益或財產限制的絕對所有權。
    出租人權益: 物業出租后, 業主仍然擁有的權益。
    承租人權益(二房東權益): 承租人通過租約所獲得的使用和占有的權益。是由承租人擁有的在規定的期限內、在租約的條款規定下使用和占用不動產的權利。
    在風險相同的情況下,即折現率相同的情況下,以下等式成立:
    完全產權權益 = 出租人權益 + 承租人權益(二房東權益)
    二房東權益的表現形式有多種多樣, 主要有以下三種情況:
    1、二房東將一幢建筑物全部租下來,然后,再將每一個單位出租給不同的租戶。在出租給客戶之前,二房東也可能對房屋進行了必要的裝修或翻新。
    2、二房東將一幢建筑物全部租下來之后,進行改建,重新確定目標客戶,然后,出租給新的客戶。例如,二房東租來一幢倉庫,將其改造成商業建筑,再出租給家具經銷商,用來出售家具。
    3、二房東將一塊地皮租下來,在該土地上建設房屋,然后出租所建造的房屋。在“9•11事件”中的紐約世貿中心, 就屬于這種情況。
    三、二房東權益的估價
    合同租金與市場客觀租金的關系在很大程度上反映了二房東權益的價值。如果合同租金低于市場租金,承租人擁有正的權益價值。當合同租金超過市場租金,承租權擁有負價值。但是,出租權的合同優勢可能不是市場化的 。因為即使二房東的權益出現負價值,但其仍然擁有占有權并且可以將這種占用作為獲益的保障。二房東權益的價值主要是通過合同租金與市場租金的差額收益來體現。一般采用收益資本化法(DCF)進行評估。
    通過以下例題,說明如何用收益法對二房東權益進行估價。
    某房產以年租金75,000元人民幣出租給二房東, 租期5年。二房東以年85,000元人民幣的市場租金出租給最終租戶。 預計第5年末, 該房地產能夠以801,100元人民幣的價格售出。 如果該房產市場租金和轉售價值的折現率是11%, 合同租金的折現率是9%, 二房東權益的折現率是13%, 計算該房產完全產權的價值、出租人權益的價值和承租人權益的價值。
    完全產權的價值:若該房產的市場凈租金是每年85,000元,則該房產在市場條件下可產生的現金流為:   
    第1年       85,000
    第2年       85,000
    第3年       85,000
    第4年       85,000
    第5年      886,100      85,000 + 801,100 = 886,100
    以11%的收益率折現,可求出該房產的完全產權價值為789,565元人民幣。
    出租人權益的價值: 該房產的合同租金是每年75,000元,則該房產在合同約定下可產生的現金流為:
    第1年       75,000
    第2年       75,000
    第3年       75,000
    第4年       75,000
    第5年      75,000  和801,100    
    其中, 合同租金以9%的收益率折現, 期末轉售價值以11%的收益率折現,可求出該房產的出租人權益價值為767,138元人民幣.
    承租人權益的價值(二房東權益的價值): 可通過“折現市場租金與合同租金之間差額”的方法求得。5年持有期, 每年租金差額是10,000, 以13%的收益率折現, 可求出該房產的承租人權益價值(二房東權益價值)為35,172元人民幣。
    如果某投資者要到銀行貸款購買該房地產,抵押價值是出租人權益的價值, 即767,138元人民幣,而不是完全產權的價值。如果某二房東要到銀行貸款做該房地產的二房東,抵押價值是承租人權益, 如果該二房東為了貸款而投保,保險公司應該賠償的也僅是承租人權益。
    四、二房東權益的賠償
    以下通過紐約世貿中心的案例,介紹二房東權益的賠償。
    “9•11”之后,美國估價協會會員(MAI)Nelson Bowes 先生參加了紐約世貿中心賠償過程中房地產估價的相關工作。以下內容由Nelson Bowes先生提供:
    估價對象:紐約世貿中心
    估價時點:2001年9月11日
    價值類型:二房東權益的市場價值
    估價用途:損害賠償
    建筑物描述:
    已使用年限:35年
    建筑面積(包括二幢塔樓和裙樓)8,500,000平方英呎
    重建成本:90—110億美元
    產權描述:
    該土地所有權人是紐約市港務局,第一任二房東與紐約市港務局簽訂了99年的土地租約,“9•11”事件發生時的二房東在一個月之前(2001年8月), 剛剛從前一任二房東購買了出租人權益(二房東權益),這個二房東從銀行貸款進行這筆交易時,按照銀行的要求,購買了出租人權益(二房東權益)的保險,該保險由11個保險公司共同承保。
    估價結果:
    “911”事件發生后,二房東按照紐約世貿中心出租人權益(二房東權益)的價值,向11家保險公司提出索賠。Nelson Bowes 先生參加了紐約世貿中心出租人權益(二房東權益)價值的估價工作。最后,11家保險公司共計向二房東支付了40多億美元的二房東權益的賠償金。
    五、結束語
    隨著我國房地產市場的不斷發展,二房東在房地產市場中將發揮越來越重要的作用,針對二房東權益的估價業務也會越來越多。本文只是拋磚引玉,希望我國二房東權益的估價理論能夠在估價實踐中不斷得到完善。

     
     
     
     
     
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